הבלוף של מערכת הבחירות: תנו לבנות, ומחירי הדיור ירדו

כותב אורח: תני גולדשטיין

נפתלי בנט, בוז'י הרצוג ומשה כחלון חלוקים ביניהם ברוב הנושאים, במיוחד בתחומים הכלכליים, אבל הם מסכימים על שני דברים: מחירי הדירות גבוהים מדי, וכדי להוריד אותם, צריך לאפשר ליזמים ולחברות הבנייה לבנות יותר מכפי שהם בונים כיום. מה שנקרא בשפת הקמפיינים והדמגוגיה הפוליטית "לתת להם לבנות".

כדרכם בזמן הבחירות, ראשי המפלגות מאשימים אלה את אלה ש"לא נתנו לבנות". ישנן גם מחלוקות על הפטנט הרצוי להגדלת את היקף הבנייה: כחלון ממחזר את הבטחתו הידועה והבלתי-ממומשת של בנימין נתניהו – לבצע רפורמה גדולה במינהל מקרקעי ישראל, אולי לפרק אותו לגמרי, בהנחה שהמנהל הוא הגורם שמעכב מכירת קרקעות ריקות ליזמים. אביגדור ליברמן מבטיח לקצר את הליכי התכנון והאישור לבנייה. במפלגת לבני/הרצוג מבטיחים להגביל את מחירי הקרקעות שמוכר המינהל, ואילו בבית היהודי, כמה מפתיע, מבטיחים לאשר בנייה רבה יותר בשטחים הכבושים. אבל כולם מסכימים: תנו להם ל-ב-נ-ו-ת, ונשלם פחות.

מאחורי ההבטחות הללו עומד ספין רב-שנים שקבלנים, שמאים, מתווכים, פקידים וכלכלנים דוחפים לראשינו בעקביות ובכישרון: בישראל שורר מחסור נורא בדירות. הקבלנים, כמובן, רוצים למכור לנו בזול, אבל מה לעשות, אין במלאי. והסיבה, הם מסבירים בקול בוכים, היא שהממשלה והרשויות אינן "משחררות קרקעות" ו"נותנות לבנות". אם רק יתנו לנו לבנות יותר, המחירים יצנחו.

> תושבות שכונות ופעילות דיור ציבורי דורשות תיקון חברתי מיאיר לפיד

הטענות הללו מתבססות, לכאורה, על חוקי ההיצע והביקוש: כשמוצר נעלם מהמלאי מחירו עולה בתלילות. אבל להנחה הנכונה הזאת אין קשר למציאות בישראל. אם יש מחסור אמיתי בדירות, כיצד ייתכן שברחבי המדינה עומדות 40 אלף דירות ריקות? מדוע ניתן למצוא שכונות רפאים שלמות של וילות יוקרתיות שכמעט כל "תושביהן" גרים בחו"ל, ולצדן – שכונות מצוקה שבהן כמעט בכל רחוב ניתן למצוא שלט "למכירה"? ומדוע אותן חברות, שמתלוננות על "מחסור בדירות", מפעילות מערכת משומנת של שיווק, פרסום ויח"צ כדי למכור את הבתים שברשותן?

המציאות היא לעולם רבת-משתנים ומורכבת ממה שהתיאוריות מסוגלות לנבא. במציאות, לא זו בלבד שעליות במחירי הדירות אינן נגרמות בהכרח ממחסור ומעיכובים בבנייה, אלא להיפך: לפעמים, ככל שבונים יותר, מחירי הדירות עולים.

בשנים 2005-2009 התבצעו בארץ כ-30 אלף התחלות בנייה בשנה. זאת, במידה רבה, עקב הגבלות על היקף הבנייה במרכז הארץ במסגרת תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) שנועדה לשמור על מה שטחים פתוחים. קצב הבנייה לא הדביק את קצב גידול האוכלוסייה: מלאי הדירות החדשות למכירה (סך כל הדירות שיזמים מעמידים למכירה) עמד ב-2001 על 15 אלף, ואילו ב-2009 הוא ירד ל-8,500. מחירי הדירות באותה תקופה כמעט ולא עלו. המחירים הנמוכים היקשו על חברות הבנייה לגייס אשראי ולממן בנייה, מה שעיכב את הבנייה החדשה עוד יותר.

המצב השתנה מאז. ראש ממשלה קפיטליסט ושונא-בירוקרטיה בשם בנימין נתניהו שחזר לשלטון ב-2009, ביטל רבות מההגבלות התכנון והבנייה. היקף התחלות הבנייה זינק ב-2009 ב-30% לכ-40 אלף בממוצע בשנה, ונשאר מאז בערך באותה רמה. מלאי הדירות החדשות זינק בהתאם והגיע אשתקד לכ-27 אלף דירות. והמחירים? מאז 2009 הם עלו בכ-90 אחוז. ניתן היה לטעון שזאת עלייה זמנית, ושכאשר השוק יוצף בדירות חדשות – המחירים ירדו. אבל המצב הזה נמשך כבר יותר מחמש שנים.

תגידו "המחירים עולים", והמחירים יעלו

מדוע, אם כך, מחירי הדירות עולים? התשובה נמצאת בתחום הפסיכולוגיה ההמונית. מחירי הדירות מושפעים מציפיות. דירות חדשות הן, בהגדרה, יקרות מדירות ישנות. רוב קוני הדירות הישנות אינם עשירים, ובתקופות של בנייה מעטה, שוק הדיור הוא שוק לתפרנים במחירים סטטיים. בתקופות של תנופת בנייה השוק מתעורר. לאנשים שמתעניינים בדירות חדשות – למגורים ולהשקעה – יש כסף, וסבלנות; רוב הדירות החדשות נמכרות "על הנייר", עוד לפני בנייתן; כשבונים יותר דירות כאלה, אנשים בעלי אמצעים מתחילים לפתוח את הארנק.

ההתעניינות מעלה מחירים, ההתייקרות יוצרת באזז ש"שוק הדיור חם", וזה מושך אליו משקיעים ספקולטיביים, שקונים דירות ביוקר ומוכרים עוד יותר ביוקר. הרתיחה מחלחלת לשוק הדירות מיד-שנייה, מבריחה קונים תפרנים, והמחירים עולים גם שם. חלק מהבנייה היא באמצעות פינוי-בינוי, שבו דירות זולות הופכות להיות יקרות יותר, והדיירים, שעד כה לא ניסו למכור אותן, מגלים שיש אוצר בידיהם ומוכרים – ביוקר.

> שלא יעבדו עליכם: אין קשר בין הפרטת החינוך לבין חינוך פרטי

לתהליכים הללו מצטרפים גורמים נוספים להתייקרות הדירות, כמו הריבית בארץ ובעולם, שמאז 2008 נמצאת ברמה קרובה לאפס, והופכת את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית.

הבלוף על "המחסור בדירות" מסייע להעלאת המחירים פעמיים: הוא מסייע לקבלנים להסיר חסמים תכנוניים ולבנות יותר דירות יקרות (ארגוני הסביבה, ותומכיהם בוועדות התכנון, מתנגדים לבנייה במקומות היקרים ביותר – בחוף הים ובחיק הטבע); והוא מחזק את הבהלה בקרב הקונים מהשורה, החוששים שהמחירים יעלו עוד יותר ו"שהמלאי ייגמר". ובעת בחירות, הוא מסייע גם לפוליטיקאים להבטיח הבטחות שווא, שבמקרה הגרוע לא ימומשו, ובמקרה הגרוע עוד יותר יביאו לבנייה יקרה ועוינת-לסביבה בשטחים פתוחים, ולהמשך היסטריית הנדל"ן ועליית המחירים.

יש פתרון: לבנות דיור ציבורי

כל זה אינו אומר שצריך לצמצם את מלאי הדירות במכוון ושלא כדאי להגדיל אותו. בישראל יש ריבוי טבעי של כ-15 אלף איש בשנה, כך שאם כל הבנייה תיעצר, ייווצר מחסור אמיתי. אבל יש דרך בדוקה אחת להציף את השוק בדירות שהן גם חדשות וגם זולות: בניית דיור ציבורי. דיור ציבורי בנוי באופן שמיועד לחסוך גם בהוצאות וגם ברווחים, והקמתו מנמיכה את הציפיות להעלאת מחירים ומייצרת ציפיות להורדתם, ויוצרת אפקט שרשרת, שבו הקונים העניים ביותר עוזבים את השוק לטובת דירות ציבוריות ומאלצים את מוכרי הדירות יד-שנייה הזולות להוריד את מחיריהן עוד יותר, מה שמחייב את מוכרי הדירות היקרות יותר להוריד גם את מחיריהן, וכך הלאה.

ה"פטנט" הזה מיושם בהצלחה ברבות ממדינות המערב, ובעבר איפשר את הקמת מדינת ישראל. הקמת הדיור הציבורי, שהוקפאה בשנות ה-80 של המאה שעברה, הייתה אמורה להתחדש במסגרת חוק הדיור הציבורי מ-1999. אבל פקידי האוצר עברו על החוק במשך 14 שנה ולא בנו דירה ציבורית אחת, ובשנה שעברה יאיר לפיד ביטל אותו לגמרי. ייאמר לזכותם של חלק מהמועמדים בבחירות – (כחלון, הרצוג, מרצ, המפלגות הדתיות והמפלגה הערבית) – שלצד דיבורי ההבל המשותפים על "לתת להם לבנות" הם מדברים בגמגום גם על דיור ציבורי. מוטב יהיה אם ימקדו את הבטחות הבחירות שלהם בדרישה המוצדקת הזאת, וגם יעשו הכול כדי שהיא סוף-סוף תתממש.

> כיתות איקאה: הכישלון הכלכלי של הפרטת החינוך בשבדיה

תני גולדשטיין הוא איש תקשורת בתחום הכלכלי-חברתי